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国海证券首席经济学家夏磊

2026年一季度，房地产市场出现“小阳春” ，重点城市二手房成交显著放量
，新房价格环比上涨城市数量有所增加
。但当前成交热度能否持续？还要看居民对房地产的信心能否持续改善
、库存能否持续去化、政策能否持续支持？

信心比黄金更重要。一季度以来，房地产市场已呈现出积极变化 。要让“小阳春 ”持续下去 ，居民信心必须继续改善并保持稳定
。

购房者信心恢复
，主要有四个支撑。一是由于宏观经济向好提供底层支撑 。2026年一季度国民经济实现良好开局，GDP同比增长5.0%
。从收入端看 ，一季度全国居民人均可支配收入12782元
，扣除价格因素实际同比增长4.0%。从结构来看，工资性收入同比增长4.9% ，保持稳定；经营净收入同比增长6.6%，是收入增长的主要贡献项
，体现出小微企业和个体工商户的经营活力有所恢复 。从物价看，2026年1-4月CPI同比上涨0.9% ，温和通胀环境亦有助于名义收入的改善和消费意愿的释放。宏观经济的向好
，为房价预期改善提供了坚实基础
。

二是股市财富效应逐步显现。2024年9月24日政策组合拳推出以来，上证指数从2863点上涨至2026年5月超4200点 ，刷新2015年以来新高 。2024年9月24日至2026年5月11日
，上证指数累计涨幅达48%，显著修复并提升了居民金融资产市值 ，形成了较为可观的财富效应
，为居民“卖旧买新
”提供重要资金储备
。与此同时，居民资产配置行为出现明显变化。2026年一季度住户存款增加7.7万亿元 ，同比少增1.5万亿元；银行理财市场存续规模较去年末缩水1.38万亿元 。新增定期存款占比从2023年的96.2%下降至2026年一季度的84.9%
，居民“持币待购”意愿增强
。

三是法拍房对边际房价的冲击减弱。2026年一季度重点城市法拍住宅成交占比整体维持低位，北京降至0.6% ，上海0.7%，广州 、深圳小幅上升1.7个和0.6个百分点
，占比约为3.4%和3.6% 。法拍房占比整体维持低位，因法拍折价引发的“价格坍缩 ”被有效隔离在局部范围 ，并未蔓延至主流二手房定价体系
。

法拍房对市场影响更可控。根据中指数据统计
，2026年一季度住宅类法拍房挂拍9.5万套，同比下降4.3% 。在此基础上 ，以深圳为例
，部分债权银行已主动“下场
”定价快速处置抵押资产，未来法拍房的折价率将更合理 ，有助于避免价格螺旋下跌
，边际房价得到稳定
。

四是租金回报率回升修复房地产资产估值。2026年3月，中指研究院50城平均租金回报率为2.26% ，高于同期5年期定存利率1.3%和10年期国债收益率1.8% 。居民购房现金流正逐步转正。租金回报率托底资产价格的核心机制在于
，租金收益覆盖月供成本，持有房产从“净支出”状态切换为“收支平衡甚至盈余 ”
。以北京朝阳区安贞西里一套60平方米两居室为例 ，根据链家资料显示当前市场总价约220万元，月租金约5300元
，租金收益率约为2.9%，明显高于定存利率。假设首付120万元 ，公积金贷款100万元
，贷款期限20年
、等额本息还款，月供约为5347元 ，月供与月租金已非常接近 。这意味着购房者每月实际现金流出压力较小
，当公积金贷款额度提升或房贷利率进一步走低，租金收益完全覆盖月供将是大概率事件
。

宏观经济、财富效应 、供给扰动、资产估值四个维度形成合力 ，居民信心改善具备一定可持续性
，这是“小阳春
”延续的最重要条件。但股市波动
、经济复苏斜率等不确定性仍需继续观察 。

库存也在持续去化中
。2026年4月末，全国商品房待售面积同比下降0.5% ，连续2个月下降
，供求关系出现边际改善。但全国房地产库存总量（含现房、在建及已供未动工土地）约为57.4亿平方米，库存压力尚未根本缓解 。只有推动库存持续去化 ，才能为市场止跌企稳提供基础
。

一是库存去化渠道在拓宽。2026年各地积极探索多渠道盘活存量商品房，将有助于库存去化 。湖南省已明确2026年计划收购存量商品房200万平方米以上
，用于保障性住房 、安置房
、宿舍和人才住房等；河南省支持发行专项债收购存量住房
。通过收储转化，可以在补充保障房供给的同时 ，消化库存。

二是土地成交持续下降 。根据中指数据统计
，全国土地成交规划建面连续5年下降，2025年成交9.9亿平方米 ，较历史高点下降67%
，2026年土地成交下降持续，1-4月同比下降19.2%。土地成交的持续缩量 ，意味着后续新房供应将减少
，有助于去库存
。各地也因城施策精准调控，如福建省明确 ，部分市、县去化周期超过24个月应暂停商品住宅用地供应
，12至24个月的按“盘供平衡”原则供应。这种的精准调控，使土地供应与各地实际消化能力相匹配 ，避免无效供给的进一步累积 。

三是产品升级，供给结构优化
。2026年《政府工作报告》明确“好房子 ”建设标准
，“安全 、舒适
、绿色、智慧
”成为新一轮产品升级的核心方向。通过容积率优化 、绿色建筑
、智慧社区等产品升级政策，鼓励开发商打造符合新一代居住需求的改善型产品 ，推动住房“更新换代”
，激活新房市场需求，避免库存长期沉淀 。与此同时 ，规划端也给予有力支持
。相关部门优化居住用地规划指标
，包括适度提高容积率、调整绿地率 、建筑密度
、建筑退让距离、停车配建标准，并完善公共服务 、市政交通设施配建以及风貌引领要求。这些供给结构优化措施 ，既提升了新房产品的竞争力
，又更好地匹配了居民改善型住房需求，有助于加速库存去化 。

多渠道去化、供给收缩
、产品升级共同发力 ，有望推动库存持续去化
，助力市场企稳
。

本轮“小阳春 ”是限购松绑、房贷利率下调 、公积金优化
、“以旧换新”等多项政策叠加的结果。政策边际效应容易递减，要让行情持续 ，必须保持政策连续性和针对性 。

一是进一步降低交易成本
。在现有换房退税、增值税3%税率基础上，可继续降低首套或唯一住房契税
，对“卖一买一
”家庭给予契税减免。同时推动中介费率公开透明 、实行分档收费，减少交易摩擦 。

二是保持金融支持力度。当前购房首付最低15%
、房贷利率已低至3.06%
。下一步可因城施策放宽首套认定 ，如挂牌房源不计套数
，按区划分首套房标准。扩大公积金提取支付首付范围，提高多子女家庭额度 。推广贷款利息补贴 ，如苏州青年人才50%贴息
，南京“卖旧买新”的1%贴息等
。金融支持力度的持续可支持房地产市场稳定。

三是政策工具箱保持动态更新 。加大“以旧换新 ”力度，推广国企收购旧房、中介优先帮卖 、解约保护等模式 ，打通置换堵点
。因地制宜发放购房补贴
，重点支持多子女和换房家庭。全面推广“房票安置
”，珠海等地已明确用于城中村改造 。建立多元化房源库 ，探索房票跨区域流通
，直接为新房市场导入需求
。

政策保持其支持力度并持续优化，可助力巩固当前房地产市场回暖势头。

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